Immobilienertragsteuer einfach erklärt

Wer in Österreich eine Immobilie mit Gewinn verkauft, zahlt darauf grundsätzlich Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Viele Verkäufer sind aber befreit – allen voran, wer im eigenen Hauptwohnsitz gewohnt hat.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Der Steuersatz beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns. Der Gewinn ist vereinfacht der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und bestimmter Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen.

Neuvermögen und Altvermögen

• Neuvermögen: Immobilien, die am 31. März 2012 noch „steuerverfangen“ waren – im Wesentlichen alles, was ab dem 31. März 2002 gekauft wurde. Hier wird der tatsächliche Gewinn mit 30 % besteuert.
• Altvermögen: Immobilien, die vorher angeschafft wurden. Hier wird pauschal gerechnet: bei Verkäufen bis Ende 2026 mit 4,2 % des Verkaufspreises, ab 1. Jänner 2027 mit 6 %.
• Wurde ein Grundstück im Altvermögen nach 1987 in Bauland umgewidmet, beträgt die Pauschale bis Ende 2026 18 % und ab 2027 21 % des Verkaufspreises.
• Umwidmungszuschlag: Für Verkäufe seit 1. Juli 2025 erhöht sich der steuerpflichtige Gewinn um 30 %, wenn das Grundstück nach dem 31. Dezember 2024 erstmals zu Bauland umgewidmet wurde.

Wer Altvermögen besitzt und ohnehin verkaufen möchte, sollte die Erhöhung ab 2027 bei der Zeitplanung berücksichtigen – entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Verkaufs laut Kaufvertrag. Statt der Pauschale kann auf Antrag auch der tatsächliche Gewinn angesetzt werden.

Wann bist du befreit?

• Hauptwohnsitzbefreiung: Du hast die Immobilie seit der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt – oder innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend. Der Hauptwohnsitz muss mit dem Verkauf aufgegeben werden. Die Befreiung gilt für das Gebäude samt Grund bis 1.000 m².
• Herstellerbefreiung: Du hast das Gebäude selbst errichtet und es wurde in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt. Diese Befreiung betrifft nur das Gebäude, nicht den Grund.

Wer führt die Steuer ab?

In der Praxis berechnet die Kanzlei, die den Kaufvertrag errichtet, die Immobilienertragsteuer anhand deiner Unterlagen und führt sie aus dem Kaufpreis ans Finanzamt ab. Steuerschuldner bleibst aber du – deshalb müssen deine Angaben (Kaufdatum, Kaufpreis, Investitionen, Hauptwohnsitz) vollständig und richtig sein.