Jetzt sparen beim Immobilienkauf: Alles zur Eintragungsgebühr-Befreiung 2024–2026

Beim Kauf einer Immobilie fallen in Österreich nicht nur Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Co. an – auch die sogenannte Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (und gegebenenfalls für ein Pfandrecht, z. B. eine Hypothek) im Grundbuch kann einen spürbaren Betrag ausmachen. Und gute Nachrichten: Für bestimmte Käufe von Wohnraum gibt es aktuell eine temporäre Befreiung dieser Kosten. Für Dich als Käufer einer Wohnimmobilie ein echter Vorteil – und wir zeigen Dir, worauf Du beim Einstieg achten musst.

Was steckt dahinter – die rechtlichen Eckpunkte

Kurz gesagt: Der österreichische Gesetzgeber hat beschlossen, dass unter bestimmten Voraussetzungen bei entgeltlichem Erwerb von Wohnraum die Eintragungsgebühren für Eigentumsrechte und Pfandrechte im Grundbuch befreit werden. Hier die wichtigsten Bedingungen auf einen Blick:

Zeitpunkt der Vertragsschlusses und Eintragung:

• Der Kaufvertrag bzw. Pfandbestellungsvertrag muss nach dem 31. März 2024 geschlossen worden sein. 
• Der Antrag auf Eintragung im Grundbuch muss zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchgericht eingehen.
• Wird der Antrag vor dem 1. Juli 2024 eingereicht, greift die Befreiung in der Regel nicht.

Art des Geschäfts & Wohnbedürfnis:

• Es muss sich um einen entgeltlichen Erwerb (z. B. Kauf) handeln – Schenkung oder Erbschaft fallen i. d. R. nicht darunter.
• Die Immobilie muss der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen (z. B. Hauptwohnsitz), was u. a. durch Hauptwohnsitzmeldung nachgewiesen werden kann.
• Beim Neubau oder Erstbezug nach Errichtung: Bezugs- bzw. Nutzungsfrist beachten (z. B. Bezug spätestens 5 Jahre nach Eintragung), sonst entfällt Befreiung.

Höchstgrenzen & Ausnahmen:

• Die Befreiung gilt nur bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 €. Für den Teil, der darüber liegt, fällt regulär die Gebühr an.
• Bei einer Bemessungsgrundlage von mehr als 2 Mio. € („Luxusimmobilie“) greift die Befreiung gar nicht.

Was bedeutet das konkret für Deine Immobilie?

Damit Du abschätzen kannst, ob Du von dieser Regelung profitieren kannst, hier ein kleines Beispiel:

• Du kaufst eine Wohnung für 450.000 € als deinen Hauptwohnsitz. Der Vertrag wurde nach dem 31.03.2024 geschlossen. Der Eintragungsantrag wird im Zeitraum 01.07.2024–01.07.2026 eingereicht. Dann hast Du Anspruch auf Befreiung der Eintragungsgebühr – denn der Betrag liegt unter 500.000 €, und alle formellen Voraussetzungen sind erfüllt.
• Kaufst Du hingegen für z. B. 800.000 € oder 1.500.000 €, dann: Für die ersten 500.000 € gilt die Befreiung, für den Rest fällt regulär die Gebühr an.
• Wenn die Immobilie über 2 Mio. € kostet, dann entfällt die Befreiung komplett.
• Falls Du das Haus oder die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzt oder frühzeitig wieder aufgibst, kann die Befreiung wieder rückabgewickelt werden.

Worauf solltest Du beim Kauf mit Blick auf diese Regelung achten?

Damit Du wirklich profitieren kannst — hier unsere praktischen Tipps:

1. Informiere Deinen Vertragserrichter/Notarisch Beauftragten gleich beim Vertragsentwurf, dass Du von der Eintragungsgebühr-Befreiung profitieren willst – damit Vertragsklauseln, Nachweise und Fristen von Anfang an richtig berücksichtigt werden.
2. Belege sammeln: Hauptwohnsitzmeldung, Bankbestätigung (bei Pfandrecht/Eigenheimfinanzierung) usw. sind wichtig.
3. Fristen im Blick behalten: Besonders der Zeitpunkt der Eintragung ist entscheidend (zwischen 01.07.2024 und 01.07.2026). Wenn Du die Frist verpasst, ist die Befreiung weg.
4. Kaufpreis und Bemessungsgrundlage kennen: Auch wenn Du unter 500.000 € liegst – bei mehreren Erwerbern oder Splittung könnten Besonderheiten gelten, also gemeinsam mit deinem Berater prüfen. 
5. Langfristige Nutzung sicherstellen: Wenn Du später zum Beispiel nicht mehr Deinen Hauptwohnsitz dort hast, können Nachzahlungen drohen.

Du hast Fragen oder möchtest Deinen Immobilienkauf mit unseren digitalen Maklern abwickeln? Dann melde Dich bei uns!

Zurück zur News-Übersicht